Svar på de mest almindelige spørgsmål fra ejendomsinvestorer
Af Hanna Fitsner, lokal ejendomsmægler, og Irina Esina, concierge manager med ansvar for administration af ejendomme solgt gennem Best Como Immobiliare.
Hvilket område ved Comosøen er bedst til turistudlejning?
Comosøen tiltrækker turister fra mange lande med meget forskellige rejseformer.
Områderne tæt på byen Como (Blevio, Torno, Moltrasio, Laglio, Cernobbio) tiltrækker et eksklusivt og luksusorienteret publikum. Her giver villaer af høj standard og veludførte lejligheder de bedste resultater.
Den vestlige bred, fra Argegno til Menaggio, inklusive den såkaldte “Gyldne Trekant” (Varenna, Menaggio og Bellagio), er ideel for turister, der foretrækker rolige gåture langs søen, historiske villaer og parker, lokale restauranter og en mere afslappet livsstil.
Den østlige bred og den nordlige del af søen (Domaso, Gera Lario, Colico, Bellano, Lierna) tiltrækker yngre og mere aktive gæster med interesse for kitesurfing, sejlads, cykling, vandreture og udendørs sport.
Vores erfaring viser, at næsten enhver ejendom kan udlejes, hvis den er korrekt positioneret og prissat.
De mest efterspurgte egenskaber blandt turister
De mest efterspurgte elementer er:
• søudsigt
• parkering eller garage; der findes dog også en gruppe turister, som benytter offentlig transport, og for dem er nærhed til søen og bymidten vigtigere end parkering
• altan, terrasse eller have, som tilfører betydelig værdi
• swimmingpool, især for familier med børn
Hvad er den gennemsnitlige årlige indtjening ved turistudlejning ved Comosøen?
Baseret på vores kunders erfaring ligger den gennemsnitlige bruttoforrentning mellem 5 % og 8 % om året, afhængigt af beliggenhed, ejendommens kvalitet, sæsonudsving og professionel administration.
I dag forventer gæster i stigende grad personlige ydelser. Selv ved booking via platforme som Airbnb efterspørges concierge-service, fleksibilitet og personlig opmærksomhed.
Det er vigtigt at være opmærksom på, at udbud af ekstra services kan medføre pligt til at drive virksomhed, afhængigt af aktivitetens struktur og omfang.
Beskatning af korttidsudlejning – opdaterede regler (2026)
Med finansloven for 2026 er reglerne for korttidsudlejning blevet væsentligt ændret.
For op til to ejendomme, der udlejes på korttidskontrakter:
• den første ejendom beskattes med cedolare secca på 21 % (efter ejerens valg)
• den anden ejendom beskattes med 26 %
• der kræves ikke Partita IVA
Fra og med den tredje ejendom:
• aktiviteten anses som erhvervsmæssig
• det er obligatorisk at åbne Partita IVA, indsende SCIA, anvende det ordinære skattesystem og registrere sig hos INPS
• cedolare secca kan ikke længere anvendes
Tærsklen, som tidligere var højere, er blevet markant sænket.
Administration via portaler eller bureauer forhindrer ikke klassificering som erhvervsaktivitet.
Hvilken ejendomsstørrelse er mest effektiv?
Både studielejligheder og store familieboliger kan opnå gode resultater.
Investoren bør dog nøje vurdere driftsomkostningerne (forsyninger, målere, faste udgifter) samt den større operationelle kompleksitet, der følger med mange små enheder og højere udskiftningsfrekvens af gæster.
I mange tilfælde kan en velbeliggende villa generere en indkomst, der kan sammenlignes med flere mindre lejligheder, samtidig med at den er lettere at administrere.
Bedste sæson for udlejning ved Comosøen
Turistsæsonen strækker sig normalt fra marts til slutningen af oktober, i takt med åbningen af villaer, parker og de vigtigste attraktioner.
Lavsæsonen er fra november til februar.
Konklusioner
Comosøen forbliver et af de mest stabile markeder for turistudlejning i Italien.
For veladministrerede ejendomme er høj sæsonbelægning normen.
Lejeindtægter kan bidrage væsentligt til tilbagebetaling af realkreditlån.
Strategi er i dag vigtigere end nogensinde: antal enheder, juridisk struktur og skatteplanlægning er afgørende elementer.
Hvem vælger korttidsudlejning frem for langtidsudlejning?
• ejere, der ønsker at bruge ejendommen personligt i løbet af året
• investorer med fokus på kapitalbevarelse i attraktive prime-lokationer
• personer, der søger indkomst og vil undgå de betalingsrisici, der er typiske for langtidsudlejning
Strukturelle ændringer i gæstfrihedssektoren: færre budgethoteller – nye muligheder for private ejere
En anden vigtig tendens er ved at omforme markedet ved Comosøen.
Efter salget og ompositioneringen af mange trestjernede hoteller, især i den centrale del af søen, er der opstået mangel på hoteller i mellem- og budgetsegmentet. Mange hoteller er blevet solgt, omdannet til luksusejendomme eller lukket for renovering.
Som følge heraf er det prisvenlige hoteludbud kraftigt reduceret, mens den turistmæssige efterspørgsel fortsat er høj.
Dette skaber en reel mulighed for ejere af sekundære boliger, som kan tilbyde professionelt administrerede lejligheder og huse som et gyldigt alternativ til hoteller og dermed imødekomme et markedssegment, der i dag er dårligt dækket.
I denne sammenhæng udfylder privat udlejning med professionel administration det tomrum, som den traditionelle hotelbranche har efterladt.
Hos Best Como Immobiliare får kunder, der køber gennem os, adgang til professionelle concierge managers, som arbejder udelukkende med vores kunder.
Disse specialister følger alle faser af udlejningsprocessen: kommunikation med gæster, check-in, koordinering af rengøring, vedligeholdelse og lokal assistance.
Denne struktur gør det muligt for ejerne at tilbyde en oplevelse på højt niveau, bevare fuld kontrol over ejendommen og udlejningsstrategien samt positionere private ejendomme konkurrencedygtigt på et stadigt mere professionelt marked.
Leder du efter investeringsejendomme ved Comosøen?
Se vores opdaterede udvalg på hjemmesiden.
For yderligere information:
+39 338 261 6725 (Pietro)
pietro@bestcomo.com
Relaterede artikler: Luksushotelboom ved Comosøen: Turisme, udlejning og ejendomspriser
