Ответы на самые частые вопросы инвесторов в недвижимость
Автор: Анна Фицнер, местный агент по недвижимости, и Ирина Есина, concierge-менеджер, ответственная за управление объектами, проданными через Best Como Immobiliare.
Какой район озера Комо лучший для туристической аренды?
Озеро Комо привлекает туристов из разных стран и с очень разными стилями путешествий.
Зоны рядом с городом Комо (Блевио, Торнo, Мольтразио, Лальо, Черноббио) ориентированы на элитный и люксовый туризм. Здесь лучше всего сдаются виллы высокого уровня и качественно отделанные апартаменты.
Западный берег — от Ардженьо до Менаджо, включая так называемый «Золотой треугольник» (Варенна, Менаджо и Белладжо), — идеален для туристов, которые ценят спокойные прогулки вдоль озера, исторические виллы и парки, местные рестораны и более размеренный образ жизни.
Восточный берег и северная часть озера (Домазо, Джера-Ларио, Колико, Беллано, Лиерна) привлекают более молодую и активную аудиторию, интересующуюся кайтсёрфингом, парусным спортом, велоспортом, треккингом и активным отдыхом на природе.
Наш опыт показывает, что почти любой объект можно успешно сдавать, если он правильно позиционирован и грамотно оценён по цене.
Наиболее востребованные характеристики у туристов
Наибольшим спросом пользуются:
• вид на озеро
• парковка или гараж; при этом существует сегмент туристов, пользующихся общественным транспортом, для которых близость к озеру и центру посёлка важнее наличия парковки
• балкон, терраса или сад - существенно повышают ценность объекта
• бассейн, особенно для семей с детьми
Какова средняя годовая доходность туристической аренды на озере Комо?
По опыту наших клиентов, средняя валовая доходность составляет от 5% до 8% в год и зависит от расположения, качества объекта, сезонности и профессионального управления.
Сегодня гости всё чаще ожидают персонализированные услуги. Даже бронируя через платформы вроде Airbnb, они ищут concierge-сервис, гибкость и индивидуальный подход.
Важно учитывать, что предоставление дополнительных услуг может повлечь обязанность вести деятельность как предпринимательскую - в зависимости от структуры и масштаба бизнеса.
Налогообложение краткосрочной аренды обновлённые правила (2026)
С Законом о бюджете 2026 года правила краткосрочной аренды существенно изменились.
Для максимум двух объектов, сдаваемых в краткосрочную аренду:
• первый объект облагается налогом по режиму cedolare secca 21% (по выбору собственника)
• второй объект облагается по ставке 26%
• открытие Partita IVA не требуется
Начиная с третьего объекта:
• деятельность считается предпринимательской
• обязательно открытие Partita IVA, подача SCIA, применение общего налогового режима и регистрация в INPS
• режим cedolare secca больше не применяется
Управление через порталы или агентства не исключает признание деятельности предпринимательской.
Какой размер объекта наиболее эффективен?
И студии, и крупные семейные апартаменты могут показывать хорошие результаты.
Однако инвестору важно внимательно оценивать расходы на управление (коммунальные услуги, счётчики, фиксированные затраты) и более высокую операционную сложность при большом количестве небольших объектов и частой смене гостей.
Во многих случаях удачно расположенная вилла может приносить доход, сопоставимый с несколькими небольшими апартаментами, при этом оставаясь более простой в управлении.
Лучший сезон для аренды на озере Комо
Туристический сезон обычно длится с марта по конец октября, в соответствии с периодом работы вилл, парков и основных достопримечательностей.
Низкий сезон - с ноября по февраль.
Выводы
Озеро Комо остаётся одним из самых устойчивых рынков туристической аренды в Италии.
Для хорошо управляемых объектов высокая сезонная загрузка является нормой.
Доходы от аренды могут существенно способствовать погашению ипотечного кредита.
Сегодня стратегия важна как никогда: количество объектов, юридическая структура и налоговое планирование -ключевые элементы успеха.
Кто выбирает краткосрочную аренду вместо долгосрочной?
• собственники, желающие пользоваться объектом лично в течение года
• инвесторы, ориентированные на сохранение капитала в премиальных локациях
• лица, ищущие доход, избегая рисков неплатежей, характерных для долгосрочной аренды
Структурные изменения в сфере гостеприимства: меньше бюджетных отелей - новые возможности для частных собственников
Ещё один важный тренд меняет рынок озера Комо.
В результате продажи и перепозиционирования многих трёхзвёздочных отелей, особенно в центральной части озера, наблюдается дефицит гостиниц среднего и бюджетного сегмента. Многие отели были проданы, превращены в люксовые объекты или закрыты на реконструкцию.
В итоге доступное гостиничное предложение значительно сократилось, тогда как туристический спрос остаётся высоким.
Это создаёт реальную возможность для владельцев вторых домов, которые могут предлагать профессионально управляемые апартаменты и дома как полноценную альтернативу отелям, закрывая сегодня слабо обслуживаемый сегмент рынка.
В этом контексте частная аренда с профессиональным управлением заполняет нишу, оставленную традиционной гостиничной индустрией.
В Best Como Immobiliare клиенты, приобретающие недвижимость через нас, получают доступ к профессиональным concierge-менеджерам, работающим исключительно с нашими клиентами.
Эти специалисты сопровождают весь процесс аренды: общение с гостями, check-in, координацию уборок, техническое обслуживание и поддержку на месте.
Такая структура позволяет собственникам предлагать сервис высокого уровня, сохраняя полный контроль над объектом и стратегией аренды, и конкурентно позиционировать частную недвижимость на всё более профессиональном рынке.
Ищете инвестиционную недвижимость на озере Комо?
Ознакомьтесь с нашей актуальной подборкой на сайте.
Для получения дополнительной информации:
+39 366 4476630 (Анна)
info @bestcomo.com
Читайте также: Бум роскошных отелей на озере Комо: туризм, аренда и цены на недвижимость
