Risposte alle domande più frequenti degli investitori immobiliari
Di Hanna Fitsner, agente immobiliare locale, e Irina Esina, concierge manager, responsabile della gestione degli immobili venduti da Best Como Immobiliare.
Qual è la zona migliore del Lago di Como per gli affitti turistici?
Il Lago di Como attira turisti provenienti da diversi Paesi e con stili di viaggio molto differenti.
Le zone vicine alla città di Como (Blevio, Torno, Moltrasio, Laglio, Cernobbio) attraggono un turismo elitario e di lusso. In quest’area rendono meglio ville di alto livello e appartamenti ben rifiniti.
La sponda occidentale, da Argegno a Menaggio, inclusa la cosiddetta “Triangolo d’Oro” (Varenna, Menaggio e Bellagio), è ideale per turisti che amano passeggiate tranquille lungo il lago, ville storiche e parchi, ristoranti locali e uno stile di vita più lento.
La sponda orientale e la parte nord del lago (Domaso, Gera Lario, Colico, Bellano, Lierna) attirano ospiti più giovani e viaggiatori attivi interessati a kitesurf, vela, ciclismo, trekking e sport all’aria aperta.
La nostra esperienza dimostra che quasi qualsiasi immobile può essere affittato, se correttamente posizionato e prezzato.
Caratteristiche più apprezzate dai turisti
Gli elementi più richiesti dagli ospiti sono:
• vista lago
• parcheggio o garage; esiste comunque una fascia di turisti che utilizza i mezzi pubblici, per i quali la vicinanza al lago e al centro del paese è più importante del posto auto
• balcone, terrazza o giardino, che aggiungono un valore significativo
• piscina, soprattutto per famiglie con bambini
Qual è il rendimento medio annuo degli affitti turistici sul Lago di Como?
Sulla base dell’esperienza dei nostri clienti, i rendimenti lordi medi si collocano tra il 5% e l’8% annuo, a seconda della posizione, della qualità dell’immobile, della stagionalità e della gestione professionale.
Oggi gli ospiti si aspettano sempre più servizi personalizzati. Anche prenotando tramite piattaforme come Airbnb, richiedono supporto concierge, flessibilità e attenzione personale.
È importante considerare che l’offerta di servizi aggiuntivi può comportare l’obbligo di operare come attività d’impresa, in funzione della struttura e della scala dell’attività.
Tassazione degli affitti brevi regole aggiornate (2026)
Con la Legge di Bilancio 2026, la normativa sugli affitti brevi è cambiata in modo significativo.
Per un massimo di due immobili locati con contratti di breve durata:
• il primo immobile è tassato con cedolare secca al 21% (opzione del proprietario)
• il secondo immobile è tassato al 26%
• non è richiesta la Partita IVA
Dal terzo immobile in poi:
• l’attività è presunta imprenditoriale
• è obbligatoria l’apertura della Partita IVA, la presentazione della SCIA, l’applicazione del regime ordinario e l’iscrizione all’INPS
• la cedolare secca non è più applicabile
La soglia, in passato più elevata, è stata sensibilmente ridotta.
La gestione tramite portali o agenzie non evita la qualificazione come attività d’impresa.
Qual è la dimensione dell’immobile più efficiente?
Sia i monolocali sia gli appartamenti familiari di grandi dimensioni possono ottenere buoni risultati.
Tuttavia, l’investitore deve valutare attentamente i costi di gestione (utenze, contatori multipli, spese fisse) e la maggiore complessità operativa legata a molte unità di piccole dimensioni e a un turnover più elevato.
In molti casi, una villa ben posizionata può generare un reddito paragonabile a quello di più piccoli appartamenti, risultando al contempo più semplice da gestire.
Miglior stagione per gli affitti sul Lago di Como
La stagione turistica va generalmente da marzo a fine ottobre, in linea con l’apertura di ville, parchi e principali attrazioni.
La bassa stagione è compresa tra novembre e febbraio.
Conclusioni
Il Lago di Como rimane uno dei mercati degli affitti turistici più solidi d’Italia.
Per immobili ben gestiti, un’elevata occupazione stagionale è la norma.
I redditi da locazione possono contribuire in modo significativo al rimborso del mutuo.
La strategia è oggi più importante che mai: numero di unità, struttura giuridica e pianificazione fiscale sono elementi chiave.
Chi sceglie gli affitti brevi invece della locazione a lungo termine?
• proprietari che desiderano utilizzare l’immobile personalmente durante l’anno
• investitori orientati alla conservazione del capitale in location prime
• soggetti che cercano reddito evitando i rischi di insolvenza tipici delle locazioni lunghe
Cambiamento strutturale dell’ospitalità: meno hotel economici, nuove opportunità per i privati
Un altro trend rilevante sta ridefinendo il mercato del Lago di Como.
A seguito della vendita e riposizionamento di numerosi hotel tre stelle, soprattutto nella zona centrale del lago, si registra una carenza di strutture alberghiere di fascia media ed economica. Molti hotel sono stati venduti, trasformati in strutture di lusso o chiusi per riqualificazione.
Di conseguenza, l’offerta alberghiera accessibile è fortemente ridotta, mentre la domanda turistica resta elevata.
Questo scenario crea una reale opportunità per i proprietari di seconde case, che possono offrire appartamenti e case ben gestiti come valida alternativa agli hotel, rispondendo a un segmento di mercato oggi poco servito.
In questo contesto, gli affitti privati gestiti professionalmente stanno colmando il vuoto lasciato dall’hotellerie tradizionale.
Presso Best Como Immobiliare, i clienti che acquistano tramite noi hanno accesso a concierge manager professionisti che lavorano esclusivamente con i nostri clienti.
Questi professionisti seguono ogni fase del processo di locazione: comunicazione con gli ospiti, check-in, coordinamento delle pulizie, manutenzione e assistenza in loco.
Questa struttura consente ai proprietari di offrire un’esperienza di alto livello, mantenendo pieno controllo sull’immobile e sulla strategia di locazione, e posizionando le proprietà private in modo competitivo in un mercato sempre più professionale.
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