Antworten auf die häufigsten Fragen von Immobilieninvestoren
Von Hanna Fitsner, lokale Immobilienmaklerin, und Irina Esina, Concierge Managerin, verantwortlich für die Verwaltung der von Best Como Immobiliare verkauften Immobilien.
Welche Gegend am Comer See eignet sich am besten für touristische Vermietungen?
Der Comer See zieht Touristen aus vielen Ländern mit sehr unterschiedlichen Reise- und Lebensstilen an.
Die Gebiete in der Nähe der Stadt Como (Blevio, Torno, Moltrasio, Laglio, Cernobbio) sprechen ein elitäres, luxuriöses Publikum an. In dieser Zone erzielen hochwertige Villen und gut ausgestattete Apartments die besten Ergebnisse.
Das westliche Seeufer von Argegno bis Menaggio, einschließlich des sogenannten „Goldenen Dreiecks“ (Varenna, Menaggio und Bellagio), ist ideal für Gäste, die ruhige Spaziergänge am See, historische Villen und Parks, lokale Restaurants und einen entschleunigten Lebensstil schätzen.
Das östliche Seeufer und der nördliche Teil des Sees (Domaso, Gera Lario, Colico, Bellano, Lierna) ziehen jüngere Gäste und aktive Reisende an, die sich für Kitesurfen, Segeln, Radfahren, Trekking und Outdoor-Sportarten interessieren.
Unsere Erfahrung zeigt, dass nahezu jede Immobilie vermietbar ist – vorausgesetzt, sie ist richtig positioniert und korrekt bepreist.
Von Touristen besonders geschätzte Merkmale
Die am häufigsten nachgefragten Eigenschaften sind:
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Seeblick
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Parkplatz oder Garage; es gibt jedoch auch eine Zielgruppe, die öffentliche Verkehrsmittel nutzt – für diese ist die Nähe zum See und zum Ortszentrum wichtiger als ein Stellplatz
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Balkon, Terrasse oder Garten, die einen erheblichen Mehrwert darstellen
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Pool, insbesondere für Familien mit Kindern
Wie hoch ist die durchschnittliche jährliche Rendite bei touristischen Vermietungen am Comer See?
Auf Basis der Erfahrungen unserer Kunden liegen die durchschnittlichen Bruttorenditen zwischen 5 % und 8 % pro Jahr, abhängig von Lage, Qualität der Immobilie, Saisonalität und professioneller Verwaltung.
Gäste erwarten heute zunehmend personalisierte Dienstleistungen. Auch bei Buchungen über Plattformen wie Airbnb verlangen sie Concierge-Support, Flexibilität und persönliche Betreuung.
Zu berücksichtigen ist, dass das Angebot zusätzlicher Services – je nach Struktur und Umfang der Tätigkeit – zur Einstufung als unternehmerische Tätigkeit führen kann.
Besteuerung von Kurzzeitvermietungen – aktualisierte Regeln (2026)
Mit dem Haushaltsgesetz 2026 hat sich die Gesetzgebung zu Kurzzeitvermietungen deutlich geändert.
Für maximal zwei Immobilien mit Kurzzeitmietverträgen:
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die erste Immobilie wird mit einer Pauschalsteuer (Cedolare Secca) von 21 % besteuert (Option des Eigentümers)
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die zweite Immobilie wird mit 26 % besteuert
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keine Umsatzsteuer-ID (Partita IVA) erforderlich
Ab der dritten Immobilie:
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die Tätigkeit gilt als unternehmerisch
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Pflicht zur Eröffnung einer Partita IVA, Einreichung der SCIA, Anwendung des Regelbesteuerungssystems und Anmeldung bei der INPS
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die Cedolare Secca ist nicht mehr anwendbar
Die Schwelle, die früher höher lag, wurde deutlich gesenkt.
Die Verwaltung über Portale oder Agenturen verhindert nicht die Einstufung als unternehmerische Tätigkeit.
Welche Immobiliengröße ist am effizientesten?
Sowohl Einzimmerwohnungen als auch große Familienwohnungen können gute Ergebnisse erzielen.
Der Investor sollte jedoch die Verwaltungskosten (Nebenkosten, mehrere Zähler, Fixkosten) sowie die höhere operative Komplexität vieler kleiner Einheiten mit häufigem Gästewechsel sorgfältig abwägen.
In vielen Fällen kann eine gut gelegene Villa ein Einkommen erzielen, das mit mehreren kleineren Apartments vergleichbar ist – bei gleichzeitig einfacherer Verwaltung.
Beste Saison für Vermietungen am Comer See
Die touristische Saison reicht in der Regel von März bis Ende Oktober, entsprechend den Öffnungszeiten von Villen, Parks und den wichtigsten Attraktionen.
Die Nebensaison liegt zwischen November und Februar.
Fazit
Der Comer See bleibt einer der solidesten Märkte für touristische Vermietungen in Italien.
Bei gut verwalteten Immobilien ist eine hohe saisonale Auslastung die Regel.
Mieteinnahmen können wesentlich zur Rückzahlung eines Hypothekendarlehens beitragen.
Die Strategie ist heute wichtiger denn je: Anzahl der Einheiten, rechtliche Struktur und steuerliche Planung sind entscheidende Faktoren.
Wer entscheidet sich für Kurzzeitvermietungen statt für Langzeitmiete?
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Eigentümer, die die Immobilie im Laufe des Jahres selbst nutzen möchten
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Investoren mit Fokus auf Kapitalerhalt in erstklassigen Lagen
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Personen, die Einkommen erzielen möchten und dabei die typischen Ausfallrisiken langfristiger Mietverhältnisse vermeiden wollen
Struktureller Wandel im Gastgewerbe: weniger Budgethotels, neue Chancen für Private
Ein weiterer relevanter Trend verändert den Markt am Comer See.
Durch den Verkauf und die Neupositionierung zahlreicher Drei-Sterne-Hotels, insbesondere im zentralen Seebereich, ist ein Mangel an mittelklassigen und preisgünstigen Hotels entstanden. Viele Hotels wurden verkauft, in Luxusobjekte umgewandelt oder wegen Sanierung geschlossen.
Infolgedessen ist das Angebot an bezahlbaren Hotels stark zurückgegangen, während die touristische Nachfrage hoch bleibt.
Dieses Szenario schafft eine reale Chance für Zweitwohnungseigentümer, die gut verwaltete Apartments und Häuser als valide Alternative zu Hotels anbieten können und damit ein derzeit unterversorgtes Marktsegment bedienen.
In diesem Kontext schließen professionell verwaltete Privatvermietungen die Lücke, die die traditionelle Hotellerie hinterlassen hat.
Bei Best Como Immobiliare haben Kunden, die über uns kaufen, Zugang zu professionellen Concierge Managern, die ausschließlich mit unseren Kunden arbeiten.
Diese Fachkräfte begleiten jede Phase des Vermietungsprozesses: Gästekommunikation, Check-in, Koordination der Reinigung, Instandhaltung und Betreuung vor Ort.
Diese Struktur ermöglicht es Eigentümern, ein hochwertiges Gästeerlebnis zu bieten, die volle Kontrolle über Immobilie und Vermietungsstrategie zu behalten und private Immobilien wettbewerbsfähig in einem zunehmend professionellen Markt zu positionieren.
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