- Kaufsteuern (Mehrwertsteuer beim Kauf eines neuen Eigenheims 4%, 10% oder 22% des Kaufpreises und beim Kauf der Immobilie vom Sekundärmarkt zahlen Sie eine Stempelsteuer, die 2 oder 9% des Katasterwerts beträgt) * - zahlbar bei Unterzeichnung des endgültigen Vertrags

- Die Kosten der Dienstleistungen eines Notars,

- die Kosten einer Immobilienagentur,

- Die Kosten eines Dolmetschers für die endgültige Notarhandlung, wenn der Käufer die italienische Sprache nicht kennt und der Notar die vom Käufer gesprochene Sprache nicht kennt.

Die Verfügbarkeit von Immobilien in Italien ist keine Grundlage für die Erteilung einer Aufenthaltsgenehmigung in Italien. Bei der Beantragung einer Aufenthaltserlaubnis in Italien auf einer anderen Basis (Arbeit oder Wohnsitz bei "ausgewähltem Wohnsitz") ist die Anwesenheit in der Immobilie von Vorteil. In Anwesenheit der Immobilien, die hier ein Touristenvisum erhalten, wird anstelle der Hotelreservierung die endgültige Kopie der notariellen Kaufurkunde erstellt. Unsere Agentur arbeitet mit Rechtsanwälten zusammen, die auf solche Angelegenheiten spezialisiert sind. Wir geben Ihnen auf Anfrage alle Details.

In allen Anzeigen zum Verkauf und zur Vermietung von Immobilien finden Sie folgende Einträge: "Index des Energieverbrauchs in Kilowatt 1 qm pro Jahr" und "Energieeinsparung in der Klasse". Sie wird vom Experten nach dem Studium des Bundesstaates "Bundesstaat" vorbereitet die Eigenschaft (das Vorhandensein von Heizgeräten, die technischen Bedingungen des Gebäudes, die Fenster, das Vorhandensein von Wärmebrücken, die den Wärmeverlust erhöhen). Diese Daten helfen Ihnen, schnell zu verstehen, wie viel für das Heizen der Immobilie aufgewendet wird. Die Energieeffizienzklasse reicht von A (höchste) bis G (niedrigste). Je höher die Klasse, desto besser isoliert das Gebäude und desto weniger Energie wird für das Heizen aufgewendet. Dieses Zertifikat wird für die Transaktion als Kauf oder Miete benötigt. Ihre Gültigkeit in der Leistungsbeständigkeit von 10 Jahren ab Ausstellungsdatum.

- Jährliche kommunale Grundsteuern (IUC)

- Nebenkosten: Wasser, Gas, Strom, Internet, Festnetztelefon

- Eigentumswohnungen (Instandhaltung der Immobilie, die sich im Besitz der anderen Mieter befindet)

- Versicherung von Eigentum

Die Steuer auf Immobiliengewinne in Italien beträgt 26% (bis 2020 20%) auf Gewinne aus der Veräußerung der verkauften Immobilien innerhalb von 5 Jahren nach dem Kauf. Auf Italienisch "imposta sostitutiva" genannt 

Sie berechnet sich aus der Summe der Differenz zwischen Verkaufs- und Kaufpreis und den dokumentierten Anschaffungskosten. 

Bitte beachten Sie, dass möglicherweise nicht alle Kosten abgezogen werden. 

Mögliche Abschreibungskosten: 

- die Kosten für Notariatsdienstleistungen, 

- Maklerprovision, aber nur die, die für den Kauf bezahlt wurde, 

- Steuern für den Kauf bezahlt, 

- Reparaturkosten. 

Stellen Sie sicher, dass die Rechnungen für die Arbeiten korrekt im Vor- und Nachnamen des Eigentümers ausgestellt sind. Mit der italienischen Steuerkennziffer wurden die Arbeiten an der Adresse Ihrer Immobilie korrekt beschrieben. 

Die Entscheidung zur Zahlung dieser Steuer wird zum Zeitpunkt der Unterzeichnung der Kaufurkunde getroffen. 

Die Steuern werden vom Notar für Sie bezahlt. 

Oder Sie können die Kapitalgewinne in Ihrer Einkommensteuererklärung angeben und Steuern zum progressiven Einkommensteuersatz (imposta reddito persone fisiche) zahlen.

Ausländer können Immobilien in Italien, vorbehaltlich der Gegenseitigkeit (condizione di reciprocità), also kaufen wenn italienische Bürger in ihrem Herkunftsland zu kaufen, können die Bürger dieses Landes Immobilie in Italien erwerben. Diese Bestimmung ist auch in zwischenstaatlichen Abkommen zwischen den Ländern auf den gegenseitigen Schutz von Investitionen enthalten. Sie können sehen, ob Ihr Land eine Bedingung der Gegenseitigkeit auf dem folgenden Link http://www.esteri.it/MAE/IT/Ministero/Servizi/Stranieri/Elenco_Paesi.htm ist

Zum Beispiel, Bürger der Russischen Föderation und der Ukraine sind frei, Immobilie in Italien kaufen, zu belarussische Bürger Immobilie in Italien kaufen muss zunächst eine Aufenthaltsgenehmigung in Italien zu erhalten.

Der Kauf sollte in folgende Schritte unterteilt werden:

- Proposta d'acquisto - Kaufvorschlag mit Anzahlung (5-10% des vereinbarten Verkaufspreises), der die Ernsthaftigkeit des Vorschlags bestätigt.

- Contratto preliminare - vorläufiger Kaufvertrag mit Anzahlung des Preises (20-30% des vereinbarten Preises)

- Rogito - der endgültige Kaufvertrag beim Notar mit der Zahlung des Restbetrags.

Benötigt einen Pass, eine Heiratsurkunde oder einen Ehevertrag, aus dem hervorgeht, wie die wirtschaftlichen Beziehungen zwischen den Ehepartnern verwaltet werden, und der italienischen Steuergesetzgebung (Codice Fiscale), die bei dem italienischen Konsulat in dem Land, aus dem Sie gekommen sind, beantragt werden kann die örtlichen Steuerbehörden (wir geben Ihnen alle nötige Unterstützung).

Die ersten beiden Zahlungen (Sicherheitsleistung und Anzahlung des Preises) bei Vertragsunterzeichnung können von Ihrem ausländischen Konto bezahlt werden. Die Zahlung bei der Unterzeichnung des endgültigen Vertrages sollte vor der Unterzeichnung des Vertrages oder gleichzeitig mit der Unterzeichnung des Vertrages erfolgen. Vorkasse ist für den Käufer nicht sicher. Zahlung gleichzeitig mit der Registrierung der Transaktion kann nur mit Hilfe der italienischen Bankschecks durchgeführt werden, es ist wünschenswert, dass sie von der Bank garantiert wurden, um den Namen des Verkäufers, unwiderruflich, sie auf Italienisch "assegni circolari" genannt werden.

Wenn Sie den Preis bezahlen, können Sie dasselbe tun, ohne ein Konto bei einer italienischen Bank zu eröffnen, z. B. indem Sie Geld auf ein Depot eines Notars legen, um in Zukunft die laufenden Stromrechnungen und Steuern für Ihre Immobilien zu zahlen Es ist besser, ein Konto bei einer italienischen Bank zu haben. Daher empfehlen wir allen Kunden, die hier Immobilien kaufen, ein Konto bei einer italienischen Bank zu eröffnen.

In Italien wird die Immobilie in vollem Eigentum verkauft (Freehold). Beim Kauf von Wohnungen in einem Mehrfamilienhaus hat die Wohnung einen vollständigen Besitz und eine Fläche, auf der das Gebäude errichtet wurde, die tragenden Wände des Gebäudes, Treppen und Treppenabsätze, Dächer usw. sind im gemeinsamen Eigentum aller Bewohner In dem anteiligen Anteil (Anteil des Freeholds) werden die Kosten für die Aufrechterhaltung dieser Flächen gemeinsam bezahlt, mehr als 4 Personen, die eine Eigentumswohnung (juristische Person) bilden, und mehr als 10 Wohnungen müssen einen besonderen Verwalter einstellen

- beglaubigte Abschrift der Urkunde;

- Wenn nach dem Datum der Urkunde Änderungen an der Immobilie vorgenommen wurden, sollten Sie die städtischen Genehmigungen (Baugenehmigung) erteilen.

- Kopie des Bewilligungszeugnisses (Certificato di Agibilità)

- Original der Konformitätserklärungen der Elektroinstallation

  und die Nichtübereinstimmung der Anlagen mit den geltenden Rechtsvorschriften mit Gas zu verbreiten oder mitzuteilen;

- Kopie der Condo-Regeln;

- der Grundriss des Katasters;

- Energiezertifizierung.

Der Eigentümer hat die folgenden Vorteile, um durch die "exklusive" Auflistung zu verkaufen:

- Der Eigentümer wird durch die verschiedenen Vertriebskanäle der Agentur stärker in sein Eigentum eingebunden

- Diese Eigenschaft hat für die Agentur oberste Priorität.

- Der Eigentümer erhält den Bericht über die Anfragen und Besuche.

Es kann 3 Monate, 6 Monate oder 1 Jahr sein.

Der Immobilienmarkt am Comer See zieht viele ausländische Investoren an, die im Internet suchen. Daher investieren wir viel in die Sichtbarkeit unserer Website www.bestcomo.com.

Unsere Website www.bestcomo.com hat jeden Monat etwa 3.500 Besucher mit etwa 25.000 Ansichten. Unsere Besucher kommen aus der ganzen Welt (USA, Russland, England, Deutschland, Schweiz, Vereinigte Arabische Emirate, Niederlande und viele andere Länder).

Für jede zum Verkauf stehende Immobilie entwickeln wir geeignete Werbekampagnen, einschließlich internationaler, nationaler und lokaler Werbung. ((Online-Newsletter-Kampagne, Social Marketing-Tool, AD-Kampagne, vorgestellte Auflistung)

Die Büros von Best Como Immobiliare befinden sich in der Nähe des 5-Sterne-Hotels Grand Tremezzo, das zu Fuß von der Villa Carlotta am Seeufer entlang zu dem beliebtesten und attraktivsten Ort am Comer See und in der alten Brieftaschenstadt Como in der Nähe des Doms vor dem Dom liegt Unsere „Storefront“ -Mitarbeiter halten oft an, nehmen unsere Broschüren mit, kommen vorbei oder rufen uns später an. Der größte Prozentsatz der Rendite von „Storefront“ ist während der touristischen Saison. Wenn wir jedoch einen Prozentsatz schätzen, werden es 20% der Transaktionen sein, da immer noch die meisten Kunden durch Werbung im Internet zu uns kommen.

Das Wasser im See gilt als Eigentum des Staates. Der Staat erhebt über spezielle Konsortien Gebühren von Einzelpersonen für die Nutzung von Liegeplätzen zum Festmachen von Booten oder für die Nutzung der Küste.

Am Comer See werden viele Villen mit Stränden oder Bootsanlegestellen verkauft. Manchmal gibt es sogar Wohngebäude, die die Küste berühren und sich somit auf Land / Wasser befinden, das dem Staat gehört.

Gebühren für die Nutzung von Staatseigentum je nach Objekt (einige Beispiele aus der Erfahrung meiner Kunden)

• Festmacher - 200 Euro pro Jahr
• Küste / Strand - 10 qm - 30 Euro pro Jahr
• Liegeplatz für ein Boot 7 qm - 280 Euro pro Jahr
• Wohnung mit einer Fläche von 119,17 Quadratmetern - 1059,59 Euro pro Jahr (8,70 Euro pro 1 Quadratmeter)

What are property purchase taxes in Italy?

This is one of the frequently asked questions in your requests, but there is no quick answer.

The purchase taxes will depend on:

• Who is the seller
• Who is the buyer
• What is for sale (apartment, house with land, land, from the primary market or the secondary market, etc.)

The most common situation which we deal with on our market on second houses on lake Como is:

A private person buys residential real estate as a “second home” (it means that the buyer is not going to become a resident there), 

and then the answer is:

• if you buy a new home from a construction company - 10% VAT is paid
• if you buy property from the secondary market from a private person - the registration tax is paid in the amount of 9% of the cadastral value of the property

Example 1 - a purchase from the primary market

Apartment 80 sq.m. and garage in the new residence

https://bestcomo.com/en/property/apartment-tremezzina-id-9415

Price 275.000 Euro

Purchase Taxes:

• VAT 10% - 27.500
• Stamp Duty tax  (imposta di registro) - 200 euros
• Land Registry tax (imposta ipotecaria) - 200 euros
• Cadastral tax (imposta catastale) - 200 euros

Total purchase taxes: 28.100

Example 2 - a purchase from the secondary market

Apartment in a residence with a swimming pool and a parking place, fully furnished

https://bestcomo.com/en/property/apartment-tremezzina-id-377-0

Price 278.000 Euro

Purchase taxes

• Stamp Duty tax  (imposta di registro) 9% of cadastral value - 5.262 euros
• Land Registry tax (imposta ipotecaria) - 50 euros
• Cadastral tax (imposta catastale) - 50 euros

Total taxes to be paid at the deed= 5.362 euros

Tip for buyers how to understand the total amount needed for the purchase 

• For real estate from the secondary market, add to the price - 8-9% of the price (all transaction costs including agency commission and notary services)
• For real estate from the primary market, add to the price - 15-16% of the price (all transaction costs including agency commission and notary services).

But, we reiterate that this is not the precise definitive calculation, it is a synthetic and approximate method.

After viewing the properties, you select several solutions that you like, and based on your situation (who is the buyer, whether you will become residents or not, whether or not land is included in the property, if you take a mortgage loan or not) – our agency will give you an accurate calculation of the purchase costs, which will help you make the final decision.

Q.:What should be the amount of passive income for obtaining a residence permit in Italy  called “residenza elettiva "?​

A.: The visa for elective residence allows entry into Italy, for the purpose of stays, to the foreigner who intends to settle in our country and is able to maintain himself independently, without exercising any work activity. To this end, the foreigner must provide adequate and documented guarantees regarding the availability of a dwelling to be elected as a resident, and of ample autonomous, stable and regular economic resources, which can be reasonably supported in the future. Such resources, in any case not less than € 31,000 / year (or, at three times the annual amount provided for in table A attached to the Ministry of the Interior's directive of 1 March 2000), must come from the ownership of large rents (pensions, annuities) , possession of real estate, ownership of stable economic-commercial activities or other sources other than subordinate work.

Our agency provides clients with a contact of a lawyer specialized in these consultations that will help to understand everything in detail.

Q: 

Do I need an official translator for the notarial deed of sale? I use an Italian friend to review all documents for me and I also translate it in English. 

A: 

The deed in Italian must be translated into a foreign language when:

- the notary does not know the foreign language;

- one or more parties declare that they do not know the Italian language;

The interpreter must be present when the deed is received and has the task of allowing communication between the parties and the notary who speak in a different language. (so your friend should be present and should do the oral translation during the deed)

The interpreter swears an oath or affirms to a notary that the contents of a translation are true and this must be mentioned in the deed, as far as the name of the interpreter.

The interpreter must also make the written translation of the deed and its attachments which must be appended next to the original or at the bottom. (therefore in advance your friend should translate the text of the deed and in the study of the notary be ready to make the necessary changes if there will be during the deed)

The interpreter must sign both the original and the translation at the end and in the margin of each sheet.

If there is not a full coincidence between the translation and the original in Italian, the latter always prevails. 

It is here that I would like to warn you that it is very important that the "friend" translator does his job well. 

Q:  Dear Hanna, Please find attached e-mail, Tassa Rifiuti, the garbage tax that has to be paid by the 16^th of September. It doesn’t have a IBAN reference. Will it be charged automatically? Otherwise  I will have a problem to know where to pay the tax.

A: The garbage tax and property tax CAN NOT be automatically paid from your bank account. Therefore, from abroad it is more convenient to pay this tax by bank transfer. Almost all the municipalities on Lake Como published on their websites their bank account data for paying taxes from abroad.

But if you are in doubt, or do not quickly find this information on the website of the Municipality, it is better to write directly to the tax office (Ufficio Tributi). For the city of Tremezzina it will be the following address

tributi@comune.tremezzina.co.it

Q: Dear Hanna, As I mentioned in e-mail below me and R. are updating our legal documentation. We have a question if we need a specific  Italian “last will” (or if the Swedish is good enough) in order to regulate the property in Italy if someone of us pass away?

A: The law applicable to your inheritance will be the law of the country of which you are a resident.

But the inheritance for real estate located in Italy will be processed according to the procedure provided for by Italian law.

Therefore, if you are preparing a will in your country in your own language, be sure to mention in a separate paragraph how you plan to manage your assets in Italy, movable (for example, your account in an Italian bank) and immovable (a description of your property can be found in your Italian notarial deed of sale)

You can also  make a will for the Italian property  only with an Italian notary public.  About the will on the website of Italian notaries in English can be read here

Please check all information with your trusted lawyer.

Ja, das ist möglich. Das Darlehen wird bei einem notariellen Kaufvertrag in Höhe des Preises zurückgezahlt. Die Bank wird dem Kunden im Voraus den genauen Betrag des Darlehens mitteilen, das bei der Überweisung zu zahlen ist. Bei Darlehen, die an Privatpersonen vergeben werden, nimmt die Bank die Hypothek zusammen mit der Zahlung einer Schuld kostenlos aus der Immobilie heraus. Der Notar führt alle erforderlichen Schritte zur Schließung des Kredits aus, um sowohl den Verkäufer als auch den Käufer zu garantieren.

Frage:

Wenn ich ein Haus in Großbritannien (oder sogar irgendwo außerhalb der Europäischen Union) habe und ein Haus in Italien kaufe, zählt das als "erstes Haus" (4% Steuer), weil es mein erstes Haus in Italien ist? Oder ein zweites Zuhause (10% Steuer), weil ich in meinem Herkunftsland auch ein Zuhause habe?

Antworten:

Sie können von den Steuervorteilen "first home" zum Zeitpunkt des Kaufs der Immobilie in Italien profitieren, sofern die folgenden Voraussetzungen erfüllt sind:

a) Die Immobilie gehört nicht zur Kategorie "Luxushaus", dh sie ist nicht im Grundbuch in den Kategorien / 1 (Herrenhäuser), / 8 (Villen) und / 9 (Burgen und Schlösser von herausragendem historischen und künstlerischen Wert) definiert ) gemäß den neuen Regeln DL 104/2013;

b) sich die Immobilie in der Gemeinde befindet, in der der Käufer wohnt oder innerhalb von 18 Monaten ab dem Kaufdatum ansässig wird (Kaufvertrag);

c) der Käufer keine anderen Eigentumsrechte besitzt oder das Nutzungsrecht (Nießbrauch) von Immobilien in derselben Gemeinde verwendet,

d) der Käufer ist nicht Inhaber anderer Eigentumsrechte oder Nutzungsrechte (Nießbrauch) an anderen Immobilien, die mit dem Steuervorteil "erstes Haus" in Italien erworben wurden.

Das alles bedeutet:

Selbst wenn Sie im Ausland Immobilien besitzen und Ihre erste Immobilie in Italien kaufen möchten, können Sie vorbehaltlich der vorstehenden Bestimmungen eine Steuervergünstigung für das erste Haus beantragen.

Wenn Sie nicht in Italien ansässig sind und in der Zukunft (18 Monate nach dem Kauf) nicht beabsichtigen, hier ansässig zu werden, werden Sie zu "Second Home" -Sätzen besteuert, auch wenn Sie hier in Italien keine andere Immobilie haben .

Wenn Sie bereits Immobilien in Italien haben, beispielsweise ein Haus in Menaggio, aber Sie haben es gekauft und die Steuern als "Zweitwohnung" gezahlt, und jetzt kaufen Sie sogar eine andere Immobilie in einer anderen Stadt, beispielsweise in Tremezzina Obwohl es sich um Ihren zweiten Kauf handelt, können Sie das Steuervorteil "First Home" nutzen.

Wenn Sie ein Investor sind und die Immobilie nicht für einen dauerhaften Wohnsitz erwerben, zahlen Sie alle Immobilien als erstes, zweites, drittes usw. mit dem Steuersatz von "second home".

 Und etwas zu beachten; Wenn Sie eine Immobilie in der Kategorie "Luxusimmobilien" kaufen, beispielsweise eine Luxusvilla in Italien, können Sie von den "First Home" -Steuern nicht profitieren.

Für jeden Einzelfall können wir Ihnen den besten Weg zeigen, zum Beispiel:

- was tun, wenn Sie nach dem Kauf nicht innerhalb von 18 Monaten ansässig geworden sind

- Was tun, wenn Sie vor 5 Jahren verkaufen und beim Kauf das Steuerprivileg "erstes Haus" genutzt haben