-       налоги на покупку (НДС при покупке нового жилья может быть 4%, 10% или 22% от продажной стоимости, а при покупке жилья со вторичного рынка уплачивается гербовый сбор, который варьируется от 2 до 9%  и рассчитывается от кадастровой стоимости),

-       оплата услуг нотариуса, стоимость нотариального акта зависит от цены на объект, производится ли покупка “первого дома” или “второго дома”

-       стоимость услуг агентства по недвижимости 

-       стоимость услуг переводчика, который должен присутствовать на заключительном нотариальном акте, если покупатель не знает итальянского языка, и нотариус не знает языка, на котором разговаривает покупатель,  зависит от объема переводимого текста.

Наличие недвижимости в собственности в Италии не является основанием для получения вида на жительство в Италии. Но при запросе вида на жительство в Италии по какому либо основанию (работа или проживание как в случае “выбранного местожительства”) наличие собственной недвижимости является плюсом.  Владея  здесь недвижимостью и подавая на туристическую визу, вместо брони отеля, Вы будете прилагать копию заключительного нотариального акта купли-продажи. Наше агентство сотрудничает с адвокатами специализирующимися на таких вопросах. Мы предоставим Вам все подробную информацию по запросу.

Во всех объявлениях по продаже и аренде недвижимости Вы увидите следующие данные  “Индекс потребления энергии в киловаттах на 1 м.кв. в год” и “класс энергосбережения”. Аттестат готовится специалистом после изучения состояния объекта недвижимости (наличие отопительных приборов, техническое состояние здания, окон, присутствие тепловых мостов, которые увеличивают теплопотери). Эти данные помогают быстро понять сколько тратится на отопление объекта недвижимости. Класс энергосбережения был введен в 2005 году и варьируется от А 4 (самый высокий) до G (самый низкий), чем выше класс, тем лучше изолировано здание и тем меньше тратиться энергии на отопление. Аттестат обязателен при совершении сделки  купли-продажи так и  при подписании договора аренды.  Срок его действия при неизменности показателей - 10 лет с момента выдачи.  Не стоит думать, что класс энергосбережения влияет значительно на цену объекта. Так квартира в старинной вилле скорее всего будет в классе энергосбережения G, но по сравнению с квартирой в новостройке будет иметь ценные отличительные характеристики, высокие потолки, большие площади,  благодаря которым цена может быть выше. 

• ежегодный муниципальный налог на недвижимость  (IMU)
• муниципальный налог на мусор (TARI) и налог на недилимые услуги предоставляемые городом  (освещение и ремонт дорог, и прочее такого рода - TASI) эти налоги с 2014  объединены в единый налог IUC
• коммунальные платежи: плата за воду, газ, электроэнергию, интернет, стационарный телефон
• кондоминиальные платежи (за обслуживание собственности находящейся в совместном пользовании с другими жильцами)
• страхование объекта недвижимости

Иностранцы могут купить недвижимость в Италии при условии взаимности (condizione di reciprocità), т.е. если граждане Италии могут покупать в их стране происхождения, то граждане этой страны могут покупать недвижимость в Италии. Это условие содержится также в межправительственных соглашениях между странами по взаимной защите капиталовложений. Вы можете посмотреть, имеет ли Ваша страна это условие взаимности, по следующей ссылке http://www.esteri.it/MAE/IT/Ministero/Servizi/Stranieri/Elenco_Paesi.htm

Например, граждане Росии и Украины могут беспрепятственно покупать недвижимость в Италии, граждане Беларуси для покупки недвижимости в Италии прежде должны получить вид на жительство в Италии.

Этапы покупки могут быть условно разделены на:

- proposta d’acquisto – подписание контракта “предложение о покупке” с перечислением гарантийного задатка (5-10% от договоренной цены продажи), подтверждающего серьезность намерений, договор готовится агентством по недвижимости.

- contratto preliminare – подписание предварительного договора купли-продажи  с перечислением части цены (20-30% от договоренной цены), договор готовится агентством по недвижимости. Предварительный договор подлежит обязательной регистрации в налоговой инспекции.

- rogito – подписание заключительного договора купли-продажи с перечислением остатка цены, договор готовится нотариусом.

Необходимы загранпаспорт, свидетельство о браке или брачный договор, из которого видно, как регулируются имущественные отношения с супругом, и итальянский налоговый код (codice fiscale), который можно запросить или в консульстве Италии той страны, из которой Вы приехали, или в местных налоговых органах.

Первые две оплаты (гарантийный задаток и оплата части цены) при подписании предварительного договора могут быть оплачены с Вашего зарубежного счета. Оплата при подписании заключительного договора должна происходить или до подписания договора, или одновременно с подписанием договора. Оплата полной суммы до подписания нотариального заключительного акта - не безопасна для покупателя. Оплата одновременно с оформлением сделки может быть осуществлена только при помощи чеков итальянского банка, это должны быть чеки гарантированные банком, на имя продавца, безотзывные, по итальянски они называются assegni circolari.

Оплату цены можно все таки провести без открытия счета в итальянском банке, предварительно перечислив деньги на депозитный счет нотариуса. Но в дальнейшем  оплату текущих коммунальных платежей и налогов по недвижимости лучше  и удобнее осуществлять со счета в итальянском банке.  Поэтому всем покупающим здесь недвижимость мы советуем открыть здесь счет.

В Италии недвижимость продается в полную собственность (Freehold). В случае покупки квартир в многоквартирном здании, в полную собственность покупается квартира, а площади участка, на котором находится здание, несущие стены здания, лестницы и лестничные площадки, крыша  и  т.п. находятся в совместной собственности всех жильцов, в пропорциональной доле (Share of Freehold), расходы на содержание этих площадей оплачиваются совместно в пропорции к доле частной собственности.

Вода в озере считается собственностью государства. Государство через специальные консорциумы взимает плату с частных лиц за пользование причалами для швартовки лодок или за пользование береговой линией. 

На озере Комо много вилл продаются с пляжами, или причалами для лодок. Иногда встречаются даже жилые дома, которые касаются береговой линии и находятся таким образом  частично  или полностью на земле/воде в собственности государства.  

Плата за пользование государственной собственностью в зависимости от объекта (несколько примеров из опыта моих клиентов) 

• Буй для швартовки –  200 евро в год 
• Береговая линия / пляж  -  10 м.кв. – 30 евро в год 
• Причал для лодки  7 м.кв.  -  280 евро в год 
• Квартира площадью 119,17 м.кв -  1059,59 евро в год  (8,70 евро за 1 м.кв.)

Какие налоги на покупку недвижимости в Италии? 

Такой вопрос мы получаем очень часто и на него нельзя ответить однозначно. 

Налоги будут зависеть от: 

• Кто продавец
• Кто покупатель
• Что продается (квартира, дом с участком, земельный участок, вторичный рынок или новостройка и тд)

Самая часто встречающаяся среди наших клиентов ситуация: 

Частное лицо покупает жилую недвижимость как «второй дом» (то есть не планирует стать резидентом), и тогда упрощается ответ.

• если покупаете новое жилье от строительной компании - оплачивается НДС в размере 10% 
• если покупаете жилье со вторичного рынка у частного лица – оплачивается регистрационный налог в размере 9% от кадастровой стоимости объекта

Пример 1- новое жилье от строительной компании

Квартира 80 м.кв. и гараж в новом комплексе 

https://bestcomo.com/en/property/apartment-tremezzina-id-9415

Цена 275.000 евро

Налоги на покупку:

• НДС 10% - 27.500 евро 
• Регистрационный налог (imposta di registro)– 200 евро 
• Ипотечный налог (imposta ipotecaria)– 200 евро 
• Кадастровый налог (imposta catastale)– 200 евро 

Итого налоги на покупку: 28.100 евро 

Пример 2 - со вторичного рынка у частного лица

Квартира 85 м.кв. в резиденции с бассейном и паркинг место, полностью меблированная

https://bestcomo.com/en/property/apartment-tremezzina-id-377-0

Цена 278.000 евро

Налоги на покупку

• Регистрационный налог (imposta di registro) 9% от кадастровой стоимости – 5.262 евро
• Ипотечный налог (imposta ipotecaria) – 50 евро
• Кадастровый налог (imposta catastale) – 50 евро 

Итого налоги: 5.362 евро

Для того, чтобы быстро понять, какой общий бюджет на покупку Вам нужен: 

• Для недвижимости со вторичного рынка добавляйте к цене - 8-9% от цены (все расходы на сделку включая комиссию агентства и услуги нотариуса) 
• Для недвижимости с первичного рынка добавляйте к цене – 15-16% от цены (все расходы на сделку включая комиссию агентства и услуги нотариуса) 

После просмотра недвижимости, вы отбираете несколько понравившихся вариантов, и исходя из Вашей ситуации (на кого покупаете, станете ли резидентами или нет, входят ли в недвижимость участки земли или нет, берете кредит или нет) – мы даем Вам точный расчет расходов на покупку, который поможет Вам принять окончательное решение. 

Вопрос: 

Я вопользуюсь помощью итальянского друга, который поможет мне прочитать текст акта, а также переведет его на английский. Пьетро

Ответ: 

Акт на итальянском языке должен быть переведен на иностранный язык, если:

- нотариус не знает иностранного языка;

- одна или несколько сторон заявляют, что не знают итальянского языка;

Переводчик должен присутствовать при чтении акта у нотариуса и должен помогать в общении между сторонами и нотариусом, говорящим на другом языке. (то есть осуществлять устный перевод)

Переводчик должен дать клятву перед нотариусом, что будет  добросовестно выполнять свои обязанности, и это должно быть упомянуто в акте.

Переводчик также должен сделать письменный перевод акта и приложений к нему, который должен идти рядом с оригиналом или внизу. (поэтому заранее перевести текст акта и при необходимости у нотариуса быть готовым внести необходимые изменения)

переводчик должен подписать и оригинал, и перевод в конце и на полях каждого листа.

Если между переводом и оригиналом на итальянском языке нет полного совпадения, итальянский языквсегда преобладает. 

Именно здесь я хотел бы предупредить вас, что очень важно, чтобы «друг» переводчик хорошо справлялся со своей работой. 

Вопрос:  У меня есть дом в Англии (или где-нибудь еще за пределами Европейского Союза) и я покупаю дом в Италии. Могу ли я воспользоваться налоговой льготой “первый дом” (4% налог), так как это мой первый дом в Италии? Или при покупке ко мне будет применяться налогообложение как для “вторых домов” (10% налог) так как у меня уже есть первый дом в стране происхождения?

Ответ:

Можно извлечь выгоду из налоговых льгот " первый дом " на момент покупки , при условии, что удовлетворены следующие требования :



а) Имущество не относится к категории "роскошный дом ", т.е. не определено в Кадастре в категориях/ 1 ( особняки ) ,/ 8 (виллы ) и/ 9 ( замки и дворцы исторической и художественной ценности ) , в соответствии с новыми правилами DL 104/2013;



б) объект недвижимости расположен в муниципалитете , в которых покупатель проживает или станет в нем резидентом в течение 18 месяцев с момента покупки



в) покупатель  не является обладателем других прав собственности , использование, пользования (узуфрукт) , право проживания в объектах недвижимости , расположенных в том же муниципалитете,



г) покупатель не является обладателем иных прав владения, пользования (узуфрукт) , прав проживания  в других объектах недвижимости, приобретенных с налоговой льготой «первый дом» в Италии.

Это все означает:

Если у Вас есть за рубежом недвижимость, и вы покупаете в Италии Ваш первый дом, то вы можете запросить налоговую льготу «первый дом», при условии соблюдения правил, о которых выше.

Если Вы не резидент Италии и не планируете им стать в последующие после покупки 18 месяцев, вы будете покупать оплачивая налоги по ставкам как «второй дом», даже если у Вас здесь нет другой недвижимости.

Если у Вас уже есть недвижимость в Италии, например, дом в Менаджио, но купили Вы его оплатив налоги как «второй дом», а сейчас покупаете еще одну недвижимость в другом городе, например, Тремеццина, то не смотря на то, что это второй покупаемый Вами дом, Вы можете воспользоваться налоговой льготой «первый дом»

Если Вы инвестор и покупаете не для постоянного проживания, будете оплачивать  все объекты первый, второй, третий и т.д. по ставке «второй дом»

И внимание, если будете покупать объект относящийся к категории «роскошная недвижимость» например, шикарную виллу, по нему никогда не сможете получить налоговую льготу «первый дом»

Для каждого отдельного случая, мы подскажем Вам в процессе работы

• что делать если после покупки не стал резидентом в течение 18 месяцев,
• что делать, если продаете раньше чем 5 лет а воспользовались налоговой льготой «первый дом» при покупке;
• и что делать если покупаете у такого продавца (пункт выше), ведь налоговая инспекция может запросить у Вас добросовестного покупателя разницу в налогах которыми воспользовался продавец.